In der österreichischen Mietlandschaft zeichnet sich ein grundlegender Wandel ab. Der Gesetzgeber hat Ende 2022 das Mieten-Wertsicherungsgesetz sowie Änderungen im Mietrechtsgesetz und im Richtwertgesetz beschlossen, die am 1. Jänner 2026 in Kraft treten werden. Diese Reformen zielen darauf ab, die bestehenden Ungleichheiten zwischen Alt- und Neubauten zu beseitigen und ein einheitliches Berechnungsmodell für die Wertsicherung bei Wohnungsmietverträgen einzuführen. Mieterhöhungen dürfen künftig nur noch mit Wirksamkeit zum 1. April eines Jahres erfolgen, und die Inflation über 3 % wird nur zur Hälfte an die Mieter weitergegeben. Diese Regelung könnte die aktuelle asymmetrische Behandlung von Alt- und Neubau in Wien grundlegend verändern.

Besonders bemerkenswert ist, dass im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes die Mieterhöhungen 2026 auf 1 % und 2027 auf 2 % begrenzt sind. Ab 1. April 2028 wird auch für Altbauwohnungen die Regelung gelten, dass eine Inflation über 3 % nur zur Hälfte an die Mieter weitergegeben werden kann. Dies könnte dazu führen, dass die Mieten im Altbau zunächst steigen, aber auch das Angebot und die Qualität der Wohnungen langfristig verbessert werden. Die Reform klärt zudem die Rechtsunsicherheit bezüglich der Interpretation von Indexklauseln für Vermieter und Investoren, was die Situation für alle Beteiligten transparenter gestalten könnte.

Die Details der Wertsicherungsreform

Die Wertsicherung wird weiterhin auf Basis der Mietverträge berechnet. Die prozentuale Erhöhung ist auf maximal 3 % pro Jahr reduziert, wobei die darüber hinausgehenden Änderungen nur zur Hälfte berücksichtigt werden. Für bestehende Mietverträge im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gilt ab 1. April 2026 eine Anhebungsgrenze von maximal 1 % und ab 1. April 2027 von 2 %. Neu abgeschlossene Mietverträge müssen ab 1. Januar 2026 auf mindestens fünf Jahre befristet sein. Mieter haben zudem das Recht, Mietzinse bis zu fünf Jahre rückzufordern, wenn eine Wertsicherungsklausel unwirksam ist.

Die Mindestbefristung für von Unternehmern abgeschlossenen Wohnungsmietverträgen wird auf fünf Jahre erhöht, während sie für Konsumenten bei drei Jahren bleibt. Diese Regelungen sollen Vermieter dazu anregen, ihre Wertsicherungen und Befristungen neu zu überdenken und bestehende Vertragsmuster anzupassen. Die Einführung eines einheitlichen Wertsicherungsmodells für Wohnungsmietverträge könnte also nicht nur für mehr Klarheit sorgen, sondern auch die Investitionsbereitschaft in Altbauten ankurbeln.

Relevanz und Ausblick

Mit dem Inkrafttreten dieser Gesetze, die als erster Schritt in Richtung eines einheitlichen Mietrechts betrachtet werden, wird die Gleichstellung von Alt- und Neubau angestrebt. Der Nationalrat hat am 11. Dezember 2025 das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) verabschiedet, das ebenfalls am 1. Januar 2026 in Kraft tritt. Diese Reformen könnten dazu beitragen, die bestehende strukturelle Ungleichbehandlung zwischen Alt- und Neubau zu verringern, die besonders in Wien stark ausgeprägt ist. Mieten für Neubauwohnungen liegen oft über 20 Euro pro Quadratmeter, während Altbauwohnungen auf 6,67 Euro pro Quadratmeter gedeckelt sind. Diese Unterschiede führen dazu, dass Kapital in Neubau fließt und Investitionen in Altbau verringert werden.

Die bevorstehenden Änderungen könnten also nicht nur zu höheren Mieten führen, sondern auch zu einem nachhaltigeren Wohnungsangebot, verbesserter Qualität und verlässlicher Instandhaltung. In dieser Hinsicht ist die Wertsicherungsreform eine spannende Entwicklung, die es wert ist, genau beobachtet zu werden. Weitere Informationen zu den neuen Regelungen finden Sie in den Quellen hier, hier und hier.