Die Situation am Wiener Wohnungsmarkt wird zunehmend kritischer. Laut dem „Wiener Wohnungsmarktbericht 2026“ der BUWOG und EHL verschärft sich die Lage: Die Nachfrage nach Mietwohnungen steigt, während das Angebot kontinuierlich sinkt. Voraussichtlich werden im Jahr 2026 nur noch 8.630 neue Wohnungen fertiggestellt, was einen Rückgang von 40% im Vergleich zu 2023 darstellt. Ein weiterer besorgniserregender Aspekt ist der Rückgang der Baubewilligungen; 2025 wurden nur 5.772 Neubauten genehmigt, was fast 72% weniger als 2019 bedeutet. Von den in 2026 fertiggestellten Wohnungen werden lediglich etwa 2.000 als Mietwohnungen zur Verfügung stehen.
Die Prognosen für die Mietpreise sind alarmierend: Ein Anstieg um 7-8% wird für 2026 erwartet. Um den Bedarf zu decken, wären rund 40.000 zusätzliche Wohnungen in den nächsten drei Jahren notwendig. Weiterhin wird prognostiziert, dass die Bevölkerung Wiens bis 2040 auf 2,2 Millionen Menschen anwachsen wird, was den Bedarf an 100.000 neuen Wohnungen zur Folge hat. Diese Entwicklung hat auch die politischen Parteien alarmiert; die Wiener Oppositionsparteien kritisieren die Stadtregierung scharf wegen des Rückgangs beim leistbaren Wohnbau. Die Grünen fordern eine Leerstandsabgabe, während die ÖVP mehr Tempo und Planungssicherheit im Wohnbau einfordert.
Miet- und Kaufpreise auf dem Vormarsch
Die Mietpreise in Wien steigen deutlich über der Inflationsrate. Das gilt nicht nur für Mietwohnungen, sondern auch für Kaufpreise in zentralen Lagen, die ebenfalls anziehen. Besonders hervorzuheben ist die wachsende internationale Nachfrage aus Zentral- und Osteuropa, die das Angebot weiter unter Druck setzt. Im Jahr 2025 sank die Zahl der neu errichteten Wohnungen auf unter 10.000, was einem Rückgang von 14% im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Besonders dramatisch war der Rückgang freifinanzierter Wohnungen, die sich auf nur noch 2.087 Einheiten halbierten, während geförderte Mietwohnungen um knapp 20% auf 2.894 Einheiten fielen.
Die Nachfrage nach Mietwohnungen blieb 2025 hoch, was zu einem Anstieg der Mieten um bis zu 8% führte. In zentralen Lagen betrug die Mietsteigerung sogar 9,4%, während sie in Stadterweiterungsgebieten bei 6,7% lag. Auch die Kaufpreise erholten sich und stiegen in überdurchschnittlichen Lagen um rund 2%. Allerdings haben Käufer kaum noch Verhandlungsspielraum, und größere Rabattaktionen sind fast nicht mehr vorhanden. Die Unsicherheit am Markt, hervorgerufen durch staatliche Eingriffe und bürokratische Hürden, verschärft die Angebotslücke weiter, was die Situation für Wohnungssuchende zusätzlich kompliziert.
Der Einfluss der sozialen Wohnbauprojekte
In Wien ist der Anteil der Hauptwohnsitzwohnungen im Jahr 2023 bei 77,2 Prozent, während die Eigentumsquote nur 19,8 Prozent beträgt – der niedrigste Wert in Österreich. Dies ist maßgeblich auf den sozialen Wohnungsbau zurückzuführen, der seit dem frühen 20. Jahrhundert gefördert wird. Besonders in den 1920er-Jahren und zwischen 1950 und 1970 entstanden viele soziale Wohnbauprojekte, die bis heute prägend sind. Ein bekanntes Beispiel ist der Karl-Marx-Hof im 19. Bezirk, der von 1927 bis 1930 erbaut wurde und mehr als 1.200 Wohnungen umfasst.
Aktuell gibt es in Wien rund 976.000 bewohnte Wohnungen, wobei die meisten in den Bezirken Favoriten, Donaustadt und Floridsdorf zu finden sind. Die durchschnittliche Wohnfläche der Hauptwohnsitzwohnungen beträgt 75,3 Quadratmeter, was den niedrigsten Wert in Österreich darstellt. Der Anstieg der Kauf- und Mietpreise ist unübersehbar; Wien hat die höchsten Kaufpreise in Österreich mit etwa 5.508 Euro/m² für Häuser und ca. 4.966 Euro/m² für Eigentumswohnungen.
Insgesamt stehen Wohnungssuchende in Wien vor großen Herausforderungen. Die steigenden Preise und das sinkende Angebot führen nicht nur zu einer Abwanderung in die Umlandgemeinden, sondern auch zu einer Zersiedelung, die langfristig die Struktur der Stadt verändern könnte. Die kommenden Jahre werden entscheidend sein, um Lösungen für diese drängenden Probleme zu finden und eine ausgewogene Wohnraumpolitik zu etablieren. Mehr Informationen zu dieser komplexen Thematik finden Sie im Wiener Wohnungsmarktbericht 2026 und dem EHL Blog.